La Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda lleva ya casi tres a\u00f1os en vigor y ha cambiado las reglas del juego para propietarios e inquilinos en toda Espa\u00f1a. Pero, \u00bfqu\u00e9 impacto real tiene en Sevilla? \u00bfSe han declarado zonas tensionadas en nuestra ciudad? \u00bfQu\u00e9 medidas adicionales se han aprobado en 2026?<\/p>\n
Si tienes una vivienda en alquiler o est\u00e1s pensando en comprar para invertir en Sevilla, este art\u00edculo te pone al d\u00eda con toda la normativa vigente a abril de 2026.<\/p>\n
La Ley 12\/2023, aprobada por el Congreso el 24 de mayo de 2023, es la primera ley estatal que regula de forma integral el derecho a la vivienda en Espa\u00f1a. Sus objetivos principales son contener los precios del alquiler en zonas con mayor presi\u00f3n, proteger a los inquilinos frente a subidas excesivas y desahucios, y fomentar la vivienda asequible tanto p\u00fablica como privada.<\/p>\n
A diferencia de lo que se public\u00f3 cuando era solo un anteproyecto en 2022, la ley final incorpor\u00f3 cambios relevantes que afectan directamente a c\u00f3mo se alquilan y gestionan las viviendas en ciudades como Sevilla.<\/p>\n
Una zona tensionada es un \u00e1rea donde se cumple al menos uno de estos dos requisitos:<\/p>\n
La declaraci\u00f3n la realizan las comunidades aut\u00f3nomas, de forma voluntaria, por un periodo de tres a\u00f1os prorrogable anualmente. Los ayuntamientos pueden solicitarla, pero la competencia es auton\u00f3mica.<\/p>\n
A d\u00eda de hoy, Sevilla no est\u00e1 declarada como zona tensionada<\/strong>. La raz\u00f3n es que la Junta de Andaluc\u00eda ha optado expl\u00edcitamente por no aplicar esta herramienta de la ley estatal. El gobierno andaluz defiende un modelo basado en aumentar la oferta de vivienda en lugar de intervenir los precios del alquiler.<\/p>\n Esto no significa que en Sevilla no existan barrios donde el alquiler supere el 30% de los ingresos familiares. Distritos como Cerro Amate, Macarena, Norte o Este-Alcosa-Torreblanca cumplen claramente los criterios. De hecho, el Ayuntamiento de Sevilla solicit\u00f3 formalmente a la Junta en febrero de 2025 que iniciara el procedimiento de declaraci\u00f3n, pero la respuesta fue negativa.<\/p>\n Hasta marzo de 2026, las \u00fanicas comunidades que han declarado zonas tensionadas son Catalu\u00f1a (con m\u00e1s de 140 municipios), Pa\u00eds Vasco (San Sebasti\u00e1n, Bilbao, Vitoria y municipios de Gipuzkoa) y Navarra (21 municipios). Ninguna comunidad gobernada por el PP ha activado esta medida.<\/p>\n Al no ser Sevilla zona tensionada, los propietarios no tienen topes de precio impuestos por la ley al firmar o renovar contratos de alquiler. Sin embargo, s\u00ed les afectan otras medidas de la Ley 12\/2023 que se aplican en todo el territorio nacional:<\/p>\n Los honorarios de la agencia inmobiliaria y los gastos de formalizaci\u00f3n del contrato corren siempre a cargo del arrendador. El inquilino solo debe pagar la fianza legal (un mes) y, como m\u00e1ximo, una mensualidad adicional como garant\u00eda.<\/p>\n La ley define como gran tenedor a toda persona f\u00edsica o jur\u00eddica que posea m\u00e1s de 10 inmuebles urbanos de uso residencial (excluyendo garajes y trasteros). En zonas tensionadas, este umbral baja a 5 inmuebles. Al no estar Sevilla declarada como zona tensionada, aqu\u00ed se aplica el l\u00edmite de 10.<\/p>\n Se exige que antes de ejecutar un desahucio por impago exista un proceso de mediaci\u00f3n con los servicios sociales, especialmente cuando el inquilino se encuentre en situaci\u00f3n de vulnerabilidad. Esta medida s\u00ed se aplica en Sevilla.<\/p>\n Una de las novedades m\u00e1s relevantes desde enero de 2025 es la entrada en vigor del IRAV (\u00cdndice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda)<\/strong>, que sustituye al IPC como \u00edndice para la actualizaci\u00f3n anual de la renta del alquiler.<\/p>\n El IRAV lo publica el INE y se calcula como el menor valor entre la variaci\u00f3n del IPC general, el IPC subyacente y unas medias ajustadas de ambos. Su objetivo es que las subidas de alquiler sean m\u00e1s moderadas que la inflaci\u00f3n general.<\/p>\n En marzo de 2026, el IRAV se sit\u00faa en el 2,16%<\/strong>. Esto significa que si tu contrato se renueva ahora, la subida m\u00e1xima de la renta es del 2,16%, salvo pacto diferente entre las partes. Si el arrendador es gran tenedor, el tope es obligatorio.<\/p>\n El 20 de marzo de 2026, el Gobierno aprob\u00f3 el Real Decreto-ley 8\/2026<\/strong>, con medidas adicionales en respuesta al contexto econ\u00f3mico derivado del conflicto internacional. Las dos medidas clave son:<\/p>\n Estas medidas son temporales y est\u00e1n vigentes hasta el 31 de diciembre de 2027.<\/p>\n La Ley 12\/2023 modific\u00f3 las reducciones en el IRPF por alquiler de vivienda. Desde su entrada en vigor, los porcentajes de reducci\u00f3n del rendimiento neto son los siguientes:<\/p>\n Las reducciones del 90% y 70% vinculadas a zonas tensionadas no son aplicables en Sevilla mientras la Junta no declare ninguna zona. El resto s\u00ed se aplican.<\/p>\n Los ayuntamientos pueden aplicar recargos de hasta el 150% en el IBI para viviendas desocupadas durante m\u00e1s de dos a\u00f1os. En Sevilla, el tipo general del IBI urbano se sit\u00faa en el 0,7258%<\/strong> del valor catastral. Por ahora, el Ayuntamiento de Sevilla no ha aprobado recargos espec\u00edficos para vivienda vac\u00eda, aunque la ley le da la herramienta para hacerlo.<\/p>\n Mientras el Gobierno central apuesta por la regulaci\u00f3n de precios, la Junta de Andaluc\u00eda ha desarrollado su propia legislaci\u00f3n con un enfoque diferente. La Ley 5\/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andaluc\u00eda<\/strong> y el Decreto-ley 1\/2025 de medidas urgentes<\/strong> se centran en:<\/p>\n M\u00e1s de 180 municipios andaluces se han adherido ya a estas medidas urgentes.<\/p>\n Otra novedad legislativa en tramitaci\u00f3n durante 2026 es la regulaci\u00f3n de los alquileres temporales y los alquileres por habitaciones. La proposici\u00f3n de ley, acordada por PSOE, Sumar, ERC, Bildu, PNV y Podemos, introduce estas medidas:<\/p>\n Catalu\u00f1a ya aplica estas medidas desde el 1 de enero de 2026 mediante legislaci\u00f3n auton\u00f3mica propia.<\/p>\n No de forma directa, porque Sevilla no es zona tensionada. Pero el RDL 8\/2026 limita las actualizaciones de renta al 2% hasta diciembre de 2027 si no hay acuerdo entre las partes, y el IRAV marca un tope similar (2,16% en marzo de 2026).<\/p>\n Se te considera gran tenedor y se te aplican restricciones adicionales: obligaci\u00f3n de aceptar pr\u00f3rrogas extraordinarias, tope del 2% en la actualizaci\u00f3n de la renta y, en caso de desahucio, mediaci\u00f3n obligatoria con servicios sociales.<\/p>\n Legalmente s\u00ed, la Ley 12\/2023 le da esa competencia. Pero el gobierno andaluz ha manifestado reiteradamente que no lo har\u00e1 mientras mantenga su estrategia de fomento de la oferta. Un cambio pol\u00edtico podr\u00eda alterar esta posici\u00f3n.<\/p>\n \n \u00bfTienes una vivienda en alquiler en Sevilla y no sabes c\u00f3mo te afecta la normativa?\n <\/p>\n \n Te asesoramos sin compromiso sobre contratos, actualizaciones de renta y fiscalidad.\n <\/p>\n \n O ll\u00e1manos al 954 98 16 00\n <\/p>\n<\/div>\n La Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda lleva ya casi tres a\u00f1os en vigor y ha cambiado las reglas del juego para propietarios e inquilinos en toda Espa\u00f1a. Pero, \u00bfqu\u00e9 impacto real tiene en Sevilla? \u00bfSe han declarado zonas tensionadas en nuestra ciudad? \u00bfQu\u00e9 medidas adicionales se han aprobado […]<\/p>\n","protected":false},"author":9,"featured_media":5311,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"vh_cover_variant":"","vh_cover_palette":"default","vh_cover_eyebrow":"","vh_cover_stat_main":"","vh_cover_stat_delta":"","vh_cover_stat_source":"","inline_featured_image":false,"vh_cover_title":"Zonas tensionadas en Sevilla","vh_cover_subtitle":"Ley de Vivienda y alquiler \u00b7 2026","footnotes":""},"categories":[110],"tags":[64],"class_list":["post-1373","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-alquilar-vivienda-en-sevilla","tag-mercado-inmobiliario"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/vivenziahome.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1373","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/vivenziahome.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/vivenziahome.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/vivenziahome.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/9"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/vivenziahome.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1373"}],"version-history":[{"count":10,"href":"https:\/\/vivenziahome.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1373\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4826,"href":"https:\/\/vivenziahome.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1373\/revisions\/4826"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/vivenziahome.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/5311"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/vivenziahome.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1373"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/vivenziahome.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1373"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/vivenziahome.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1373"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}\u00bfQu\u00e9 implica para los propietarios en Sevilla?<\/h2>\n
Gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria<\/h3>\n
Definici\u00f3n de gran tenedor<\/h3>\n
Protecci\u00f3n frente a desahucios<\/h3>\n
\u00cdndice de referencia para actualizar el alquiler: del IPC al IRAV<\/h2>\n
RDL 8\/2026: pr\u00f3rroga extraordinaria y tope del 2%<\/h2>\n
\n
Bonificaciones fiscales en el IRPF para propietarios<\/h2>\n
\n
Recargos en el IBI por viviendas vac\u00edas<\/h2>\n
La v\u00eda andaluza: Ley 5\/2025 de Vivienda de Andaluc\u00eda<\/h2>\n
\n
Regulaci\u00f3n de alquileres temporales y por habitaciones (2026)<\/h2>\n
\n
Preguntas frecuentes<\/h2>\n
\u00bfPueden obligarme a congelar el precio del alquiler en Sevilla?<\/h3>\n
\u00bfQu\u00e9 pasa si tengo m\u00e1s de 10 viviendas en alquiler?<\/h3>\n
\u00bfLa Junta de Andaluc\u00eda puede declarar Sevilla zona tensionada en el futuro?<\/h3>\n
\n Contactar con Vivenzia Home
\n <\/a><\/p>\nTe puede interesar<\/h2>\n
\n