La Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda lleva ya casi tres a\u00c3\u00b1os en vigor y ha cambiado las reglas del juego para propietarios e inquilinos en toda Espa\u00c3\u00b1a. Pero, \u00c2\u00bfqu\u00c3\u00a9 impacto real tiene en Sevilla? \u00c2\u00bfSe han declarado zonas tensionadas en nuestra ciudad? \u00c2\u00bfQu\u00c3\u00a9 medidas adicionales se han aprobado en 2026?<\/p>\n
Si tienes una vivienda en alquiler o est\u00c3\u00a1s pensando en comprar para invertir en Sevilla, este art\u00c3\u00adculo te pone al d\u00c3\u00ada con toda la normativa vigente a abril de 2026.<\/p>\n
La Ley 12\/2023, aprobada por el Congreso el 24 de mayo de 2023, es la primera ley estatal que regula de forma integral el derecho a la vivienda en Espa\u00c3\u00b1a. Sus objetivos principales son contener los precios del alquiler en zonas con mayor presi\u00c3\u00b3n, proteger a los inquilinos frente a subidas excesivas y desahucios, y fomentar la vivienda asequible tanto p\u00c3\u00bablica como privada.<\/p>\n
A diferencia de lo que se public\u00c3\u00b3 cuando era solo un anteproyecto en 2022, la ley final incorpor\u00c3\u00b3 cambios relevantes que afectan directamente a c\u00c3\u00b3mo se alquilan y gestionan las viviendas en ciudades como Sevilla.<\/p>\n
Una zona tensionada es un \u00c3\u00a1rea donde se cumple al menos uno de estos dos requisitos:<\/p>\n
La declaraci\u00c3\u00b3n la realizan las comunidades aut\u00c3\u00b3nomas, de forma voluntaria, por un periodo de tres a\u00c3\u00b1os prorrogable anualmente. Los ayuntamientos pueden solicitarla, pero la competencia es auton\u00c3\u00b3mica.<\/p>\n
A d\u00c3\u00ada de hoy, Sevilla no est\u00c3\u00a1 declarada como zona tensionada<\/strong>. La raz\u00c3\u00b3n es que la Junta de Andaluc\u00c3\u00ada ha optado expl\u00c3\u00adcitamente por no aplicar esta herramienta de la ley estatal. El gobierno andaluz defiende un modelo basado en aumentar la oferta de vivienda en lugar de intervenir los precios del alquiler.<\/p>\n Esto no significa que en Sevilla no existan barrios donde el alquiler supere el 30% de los ingresos familiares. Distritos como Cerro Amate, Macarena, Norte o Este-Alcosa-Torreblanca cumplen claramente los criterios. De hecho, el Ayuntamiento de Sevilla solicit\u00c3\u00b3 formalmente a la Junta en febrero de 2025 que iniciara el procedimiento de declaraci\u00c3\u00b3n, pero la respuesta fue negativa.<\/p>\n Hasta marzo de 2026, las \u00c3\u00banicas comunidades que han declarado zonas tensionadas son Catalu\u00c3\u00b1a (con m\u00c3\u00a1s de 140 municipios), Pa\u00c3\u00ads Vasco (San Sebasti\u00c3\u00a1n, Bilbao, Vitoria y municipios de Gipuzkoa) y Navarra (21 municipios). Ninguna comunidad gobernada por el PP ha activado esta medida.<\/p>\n Al no ser Sevilla zona tensionada, los propietarios no tienen topes de precio impuestos por la ley al firmar o renovar contratos de alquiler. Sin embargo, s\u00c3\u00ad les afectan otras medidas de la Ley 12\/2023 que se aplican en todo el territorio nacional:<\/p>\n Los honorarios de la agencia inmobiliaria y los gastos de formalizaci\u00c3\u00b3n del contrato corren siempre a cargo del arrendador. El inquilino solo debe pagar la fianza legal (un mes) y, como m\u00c3\u00a1ximo, una mensualidad adicional como garant\u00c3\u00ada.<\/p>\n La ley define como gran tenedor a toda persona f\u00c3\u00adsica o jur\u00c3\u00addica que posea m\u00c3\u00a1s de 10 inmuebles urbanos de uso residencial (excluyendo garajes y trasteros). En zonas tensionadas, este umbral baja a 5 inmuebles. Al no estar Sevilla declarada como zona tensionada, aqu\u00c3\u00ad se aplica el l\u00c3\u00admite de 10.<\/p>\n Se exige que antes de ejecutar un desahucio por impago exista un proceso de mediaci\u00c3\u00b3n con los servicios sociales, especialmente cuando el inquilino se encuentre en situaci\u00c3\u00b3n de vulnerabilidad. Esta medida s\u00c3\u00ad se aplica en Sevilla.<\/p>\n Una de las novedades m\u00c3\u00a1s relevantes desde enero de 2025 es la entrada en vigor del IRAV (\u00c3\u008dndice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda)<\/strong>, que sustituye al IPC como \u00c3\u00adndice para la actualizaci\u00c3\u00b3n anual de la renta del alquiler.<\/p>\n El IRAV lo publica el INE y se calcula como el menor valor entre la variaci\u00c3\u00b3n del IPC general, el IPC subyacente y unas medias ajustadas de ambos. Su objetivo es que las subidas de alquiler sean m\u00c3\u00a1s moderadas que la inflaci\u00c3\u00b3n general.<\/p>\n En marzo de 2026, el IRAV se sit\u00c3\u00baa en el 2,16%<\/strong>. Esto significa que si tu contrato se renueva ahora, la subida m\u00c3\u00a1xima de la renta es del 2,16%, salvo pacto diferente entre las partes. Si el arrendador es gran tenedor, el tope es obligatorio.<\/p>\n El 20 de marzo de 2026, el Gobierno aprob\u00c3\u00b3 el Real Decreto-ley 8\/2026<\/strong>, con medidas adicionales en respuesta al contexto econ\u00c3\u00b3mico derivado del conflicto internacional. Las dos medidas clave son:<\/p>\n Estas medidas son temporales y est\u00c3\u00a1n vigentes hasta el 31 de diciembre de 2027.<\/p>\n La Ley 12\/2023 modific\u00c3\u00b3 las reducciones en el IRPF por alquiler de vivienda. Desde su entrada en vigor, los porcentajes de reducci\u00c3\u00b3n del rendimiento neto son los siguientes:<\/p>\n Las reducciones del 90% y 70% vinculadas a zonas tensionadas no son aplicables en Sevilla mientras la Junta no declare ninguna zona. El resto s\u00c3\u00ad se aplican.<\/p>\n Los ayuntamientos pueden aplicar recargos de hasta el 150% en el IBI para viviendas desocupadas durante m\u00c3\u00a1s de dos a\u00c3\u00b1os. En Sevilla, el tipo general del IBI urbano se sit\u00c3\u00baa en el 0,7258%<\/strong> del valor catastral. Por ahora, el Ayuntamiento de Sevilla no ha aprobado recargos espec\u00c3\u00adficos para vivienda vac\u00c3\u00ada, aunque la ley le da la herramienta para hacerlo.<\/p>\n Mientras el Gobierno central apuesta por la regulaci\u00c3\u00b3n de precios, la Junta de Andaluc\u00c3\u00ada ha desarrollado su propia legislaci\u00c3\u00b3n con un enfoque diferente. La Ley 5\/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andaluc\u00c3\u00ada<\/strong> y el Decreto-ley 1\/2025 de medidas urgentes<\/strong> se centran en:<\/p>\n M\u00c3\u00a1s de 180 municipios andaluces se han adherido ya a estas medidas urgentes.<\/p>\n Otra novedad legislativa en tramitaci\u00c3\u00b3n durante 2026 es la regulaci\u00c3\u00b3n de los alquileres temporales y los alquileres por habitaciones. La proposici\u00c3\u00b3n de ley, acordada por PSOE, Sumar, ERC, Bildu, PNV y Podemos, introduce estas medidas:<\/p>\n Catalu\u00c3\u00b1a ya aplica estas medidas desde el 1 de enero de 2026 mediante legislaci\u00c3\u00b3n auton\u00c3\u00b3mica propia.<\/p>\n No de forma directa, porque Sevilla no es zona tensionada. Pero el RDL 8\/2026 limita las actualizaciones de renta al 2% hasta diciembre de 2027 si no hay acuerdo entre las partes, y el IRAV marca un tope similar (2,16% en marzo de 2026).<\/p>\n Se te considera gran tenedor y se te aplican restricciones adicionales: obligaci\u00c3\u00b3n de aceptar pr\u00c3\u00b3rrogas extraordinarias, tope del 2% en la actualizaci\u00c3\u00b3n de la renta y, en caso de desahucio, mediaci\u00c3\u00b3n obligatoria con servicios sociales.<\/p>\n Legalmente s\u00c3\u00ad, la Ley 12\/2023 le da esa competencia. Pero el gobierno andaluz ha manifestado reiteradamente que no lo har\u00c3\u00a1 mientras mantenga su estrategia de fomento de la oferta. Un cambio pol\u00c3\u00adtico podr\u00c3\u00ada alterar esta posici\u00c3\u00b3n.<\/p>\n \n \u00c2\u00bfTienes una vivienda en alquiler en Sevilla y no sabes c\u00c3\u00b3mo te afecta la normativa?\n <\/p>\n \n Te asesoramos sin compromiso sobre contratos, actualizaciones de renta y fiscalidad.\n <\/p>\n \n O ll\u00c3\u00a1manos al 954 98 16 00\n <\/p>\n<\/div>\n La Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda lleva ya casi tres a\u00c3\u00b1os en vigor y ha cambiado las reglas del juego para propietarios e inquilinos en toda Espa\u00c3\u00b1a. Pero, \u00c2\u00bfqu\u00c3\u00a9 impacto real tiene en Sevilla? \u00c2\u00bfSe han declarado zonas tensionadas en nuestra ciudad? \u00c2\u00bfQu\u00c3\u00a9 medidas adicionales se han aprobado […]<\/p>\n","protected":false},"author":9,"featured_media":5311,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"vh_cover_variant":"","vh_cover_palette":"default","vh_cover_eyebrow":"","vh_cover_stat_main":"","vh_cover_stat_delta":"","vh_cover_stat_source":"","inline_featured_image":false,"vh_cover_title":"Zonas tensionadas en Sevilla","vh_cover_subtitle":"Ley de Vivienda y alquiler \u00b7 2026","footnotes":""},"categories":[110],"tags":[64],"class_list":["post-1373","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-alquilar-vivienda-en-sevilla","tag-mercado-inmobiliario"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/vivenziahome.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1373","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/vivenziahome.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/vivenziahome.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/vivenziahome.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/9"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/vivenziahome.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1373"}],"version-history":[{"count":10,"href":"https:\/\/vivenziahome.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1373\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4826,"href":"https:\/\/vivenziahome.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1373\/revisions\/4826"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/vivenziahome.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/5311"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/vivenziahome.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1373"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/vivenziahome.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1373"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/vivenziahome.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1373"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}\u00c2\u00bfQu\u00c3\u00a9 implica para los propietarios en Sevilla?<\/h2>\n
Gastos de gesti\u00c3\u00b3n inmobiliaria<\/h3>\n
Definici\u00c3\u00b3n de gran tenedor<\/h3>\n
Protecci\u00c3\u00b3n frente a desahucios<\/h3>\n
\u00c3\u008dndice de referencia para actualizar el alquiler: del IPC al IRAV<\/h2>\n
RDL 8\/2026: pr\u00c3\u00b3rroga extraordinaria y tope del 2%<\/h2>\n
\n
Bonificaciones fiscales en el IRPF para propietarios<\/h2>\n
\n
Recargos en el IBI por viviendas vac\u00c3\u00adas<\/h2>\n
La v\u00c3\u00ada andaluza: Ley 5\/2025 de Vivienda de Andaluc\u00c3\u00ada<\/h2>\n
\n
Regulaci\u00c3\u00b3n de alquileres temporales y por habitaciones (2026)<\/h2>\n
\n
Preguntas frecuentes<\/h2>\n
\u00c2\u00bfPueden obligarme a congelar el precio del alquiler en Sevilla?<\/h3>\n
\u00c2\u00bfQu\u00c3\u00a9 pasa si tengo m\u00c3\u00a1s de 10 viviendas en alquiler?<\/h3>\n
\u00c2\u00bfLa Junta de Andaluc\u00c3\u00ada puede declarar Sevilla zona tensionada en el futuro?<\/h3>\n
\n Contactar con Vivenzia Home
\n <\/a><\/p>\nTe puede interesar<\/h2>\n
\n