En Sevilla, la se\u00f1al de un piso ya no es calderilla. Con el metro cuadrado en 2.835 \u20ac de media en junio de 2026 (Idealista), un piso de 90 metros ronda los 255.000 \u20ac, y una se\u00f1al del 10% se va a unos 25.500 \u20ac. Todo ese dinero cambia de manos con un documento privado que mucha gente firma en diez minutos: el contrato de arras.<\/p>\n\n\n\n
Lo vemos cada semana en nuestras oficinas de Nervi\u00f3n y Amate. Compradores y vendedores que se juegan miles de euros en dos folios a los que dedicaron menos atenci\u00f3n que al color de la cocina. Mientras todo va bien, nadie se acuerda de ese papel. Cuando algo se tuerce (una hipoteca que no llega, un vendedor que se arrepiente), es lo \u00fanico que cuenta.<\/p>\n\n\n\n
Aqu\u00ed tienes lo que necesitas saber antes de firmar: qu\u00e9 es exactamente, qu\u00e9 tipos existen, qu\u00e9 debe incluir y los errores que m\u00e1s disgustos causan.<\/p>\n\n\n\n
Es un acuerdo privado entre comprador y vendedor por el que ambos se comprometen a firmar la compraventa en un plazo determinado. El comprador entrega una cantidad a cuenta del precio (la se\u00f1al) y el vendedor retira el inmueble del mercado. No es la escritura ni la sustituye, pero tiene plena validez legal: lo que firmes ah\u00ed te obliga, aunque sea un documento redactado en casa.<\/p>\n\n\n\n
Y ah\u00ed est\u00e1 el problema. Como no hace falta notario para firmarlo, circulan por internet modelos gen\u00e9ricos que no recogen bien la operaci\u00f3n. Un contrato de arras mal redactado no es un tr\u00e1mite fallido: es una fuente de pleitos.<\/p>\n\n\n\n
La ley y los tribunales distinguen tres clases de arras, y no protegen igual:<\/p>\n\n\n\n
El matiz que casi nadie conoce: si el contrato no dice expresamente de qu\u00e9 tipo son, los tribunales las tratan como confirmatorias. Es decir, ese pacto de \u00absi me arrepiento pierdo la se\u00f1al y ya est\u00e1\u00bb que ambas partes cre\u00edan tener puede no existir. Si quieres poder desistir, el contrato debe decir \u00abarras penitenciales\u00bb y citar el art\u00edculo 1454.<\/p>\n\n\n\n
Un contrato de arras bien hecho recoge, como m\u00ednimo: identificaci\u00f3n completa de las partes y del inmueble (con referencia catastral), precio total y forma de pago, importe de la se\u00f1al y tipo de arras, plazo m\u00e1ximo para firmar la escritura, reparto de los gastos de la operaci\u00f3n y estado de cargas de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n
Si vas a pedir hipoteca, a\u00f1ade una cl\u00e1usula que regule qu\u00e9 ocurre si el banco no te la concede. Sin ella, la denegaci\u00f3n del pr\u00e9stamo no te libra de las consecuencias de desistir: podr\u00edas perder la se\u00f1al aunque la culpa no haya sido tuya. Con una condici\u00f3n bien redactada, recuperas el dinero y cada uno sigue su camino.<\/p>\n\n\n\n
El primero ya lo hemos contado: no especificar el tipo de arras. El segundo es pactar plazos imposibles. Treinta d\u00edas para escriturar suena razonable hasta que el banco pide la tasaci\u00f3n, el informe de riesgos se atasca y llegas al l\u00edmite sin oferta vinculante. Si compras con hipoteca, negocia entre 60 y 90 d\u00edas.<\/p>\n\n\n\n
El tercero es firmar sin haber pedido la nota simple del Registro de la Propiedad. Cuesta unos pocos euros y te dice qui\u00e9n es realmente el propietario y qu\u00e9 cargas arrastra la vivienda. Hemos visto se\u00f1ales entregadas por pisos con embargos que el comprador descubri\u00f3 semanas despu\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
Y uno que afecta al vendedor: firmar unas arras sin haber calculado antes los impuestos de la venta. Entre el IRPF por la ganancia y la plusval\u00eda municipal, la cifra que te queda puede ser bastante menor de la que ten\u00edas en la cabeza. Conviene hacer n\u00fameros antes de comprometerse, no despu\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
Con arras penitenciales, las cuentas son claras. Sigamos con el ejemplo de la se\u00f1al de 25.500 \u20ac: si el comprador desiste, pierde esos 25.500 \u20ac; si desiste el vendedor, tiene que devolver 51.000 \u20ac. Duele, pero cada parte sabe a qu\u00e9 atenerse desde el primer d\u00eda.<\/p>\n\n\n\n
Con arras confirmatorias el escenario es m\u00e1s inc\u00f3modo: la parte perjudicada puede acudir al juzgado para exigir que la compraventa se cumpla, con el tiempo y el coste que eso supone. Por eso insistimos tanto en dejar el tipo de arras por escrito. La diferencia entre un disgusto asumible y un pleito de a\u00f1os est\u00e1 en una l\u00ednea del contrato.<\/p>\n\n\n\n
No. Se puede ir directamente a la escritura ante notario. En la pr\u00e1ctica casi todas las operaciones pasan por unas arras porque dan seguridad a ambas partes mientras se prepara la hipoteca y la documentaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
No hay un m\u00ednimo ni un m\u00e1ximo legal. La pr\u00e1ctica habitual en Sevilla se mueve entre el 5% y el 10% del precio de compra, y es negociable. Una se\u00f1al muy baja compromete poco al comprador; una muy alta supone un riesgo innecesario si algo falla.<\/p>\n\n\n\n
Depende de lo que hayas firmado. Si el contrato incluye una condici\u00f3n que prev\u00e9 la denegaci\u00f3n del pr\u00e9stamo, recuperas la se\u00f1al. Si no la incluye, te arriesgas a perderla aunque la decisi\u00f3n no dependa de ti. Es la cl\u00e1usula m\u00e1s importante para cualquier comprador que financia la operaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
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