Has encontrado el piso, has negociado el precio y el banco te ha dicho que sí a la hipoteca. Falta un trámite que parece de trámite: la tasación. Y un día te llega el informe con una cifra más baja que la que habéis pactado con el vendedor.
No es una rareza. En el segundo trimestre de 2026, el valor medio de la vivienda en Sevilla capital según las tasaciones de Tinsa fue de 2.603 €/m². En agosto, el precio medio de los pisos anunciados en idealista era de 2.924 €/m². Son dos mediciones distintas y no se pueden restar sin más, pero dicen algo que cualquiera que compre en Sevilla este año debería tener en la cabeza: lo que pide el mercado y lo que el tasador está dispuesto a firmar no siempre coinciden.
Te contamos por qué pasa, cuánto dinero te puede costar y qué margen tienes para arreglarlo antes de firmar.
Por qué la tasación sale por debajo del precio que has pactado
El precio lo fijáis el vendedor y tú. La tasación la hace un técnico de una sociedad homologada siguiendo la Orden ECO/805/2003, que obliga a justificar el valor con comparables reales y con el estado del inmueble. El tasador no mira cuánto se pide por pisos parecidos en los portales; mira a qué valor se han tasado y vendido, y aplica criterios prudentes.
Cuando los precios suben deprisa, esa prudencia se nota. Tinsa registra en Sevilla una subida anual del 12,6% en su valor tasado; idealista, del 11,5% en precio de oferta. Las dos series suben, pero parten de niveles distintos. Si lo llevas a un piso de 90 m², Tinsa lo sitúa en unos 234.258 € y, con el precio medio de idealista, saldría por unos 263.000 € (cálculo nuestro a partir de su dato de agosto). No es la diferencia que vas a ver en tu caso concreto, porque cada vivienda es un mundo, pero explica por qué el susto es cada vez más frecuente.
Hay otros motivos más prosaicos: una reforma que no está legalizada, metros que no coinciden con catastro o con la nota simple, un ático cuya terraza no computa como pensabas, o un precio que se ha estirado porque había dos compradores pujando.
Cuánto dinero te cuesta una tasación baja
Aquí está el problema de verdad. Los bancos calculan lo que te prestan sobre el valor más bajo entre el precio de compra y el de tasación. Y la mayoría toma como techo el 80% de ese valor, que es el límite que marca el Real Decreto 716/2009 para que un préstamo de vivienda cuente como hipoteca de su cartera elegible. Algunos prestan más con avales públicos o perfiles muy solventes, pero el 80% es la referencia general.
Un ejemplo con números redondos (cálculo ilustrativo, no un dato de fuente):
- Precio pactado: 250.000 €. Si la tasación coincide, el banco te presta hasta 200.000 € y tú pones 50.000 € más los gastos.
- Si la tasación sale en 225.000 €, el 80% son 180.000 €. Te faltan 20.000 € que tienes que poner de tu bolsillo, aparte de la entrada que ya tenías prevista y de los impuestos.
Veinte mil euros que no estaban en el plan, y normalmente con pocas semanas para reaccionar. Por eso conviene saber qué hacer antes de que llegue el informe.
Qué hacer antes de firmar las arras
La mejor defensa es no dejarlo todo para el final. Dos cosas que te ahorran disgustos:
- Pide la tasación cuanto antes. Si tu banco lo permite, encárgala en cuanto tengas el precio cerrado, incluso antes de firmar las arras. Vas a pagarla tú de todos modos: la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario asigna al comprador el coste de la tasación.
- Mete una condición de financiación en el contrato de arras. Si la operación depende de que el banco te preste una cantidad concreta, que el contrato lo diga, con un plazo realista. Así, si la tasación hunde la financiación, puedes salir sin perder la señal.
Lo segundo es lo que más dinero salva y lo que menos se hace. Lo explicamos a fondo en el artículo sobre qué pasa con la señal si te deniegan la hipoteca después de las arras.
Si la tasación ya ha salido baja: tus opciones
Con el informe en la mano, no todo está perdido. Por orden de lo que solemos ver funcionar en Sevilla:
Renegociar el precio con el vendedor. El informe de tasación es un argumento objetivo, no una opinión tuya. Muchos vendedores prefieren ajustar algo antes que volver a empezar con otro comprador, sobre todo si ya han hecho planes con ese dinero. No siempre bajan hasta la cifra del tasador, pero a menudo se encuentra un punto intermedio.
Aportar otra tasación. La Ley 2/1981 del mercado hipotecario (artículo 3 bis, introducido por la Ley 41/2007) obliga al banco a aceptar una tasación que aportes tú, siempre que la haga una sociedad homologada y no esté caducada. El banco puede hacer las comprobaciones que quiera, pero sin cobrártelas. Ojo: tiene sentido si crees que la primera tasación tiene un error concreto (metros mal medidos, comparables de otra zona), no para buscar una cifra a la carta.
Cubrir la diferencia con ahorro o con otro banco. Si tienes colchón, puedes asumir la diferencia. Si no, merece la pena preguntar a otras entidades: no todas financian igual y algunas trabajan con programas de aval para compradores jóvenes.
Desistir. Si firmaste arras con condición de financiación y la tasación impide conseguir el préstamo pactado, puedes echarte atrás recuperando la señal. Si no la pusiste, depende de lo que diga el contrato y del tipo de arras; revisa bien qué firmaste antes de decidir.
Lo que no te recomendamos hacer
Encargar tasaciones una detrás de otra hasta que salga la cifra que necesitas suele ser tiempo y dinero tirados: las sociedades de tasación trabajan con los mismos comparables y el banco puede revisar cualquier informe que no le cuadre.
Y, por supuesto, nada de escriturar por un precio distinto al real para que cuadren las cuentas. Aparte de ser ilegal, te complica la fiscalidad de la compra y la de una futura venta.
Nuestra opinión, después de muchas operaciones: la tasación baja no suele matar una compra si se detecta pronto y el contrato de arras está bien hecho. Lo que la mata es enterarse diez días antes de la notaría, sin cláusula y sin margen.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo es válida una tasación?
Según la Orden ECO/805/2003, los certificados de tasación caducan a los seis meses desde su emisión. Si la compraventa se retrasa más de ese plazo, el banco te pedirá una nueva.
¿Puedo usar una tasación que he encargado yo en lugar de la del banco?
Sí. La Ley 2/1981 del mercado hipotecario obliga a la entidad a aceptar la tasación que aportes si la ha hecho una sociedad homologada y no ha caducado. El banco puede verificarla, pero sin repercutirte ese coste.
¿Quién paga la tasación, el comprador o el banco?
El comprador. La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario establece que los gastos de tasación corresponden al prestatario, mientras que notaría de la hipoteca, registro y gestoría los paga el banco.
¿El vendedor está obligado a bajar el precio si la tasación sale baja?
No. El precio es el que pactasteis. Si no hay condición de financiación en las arras, el vendedor puede mantenerlo y tú tendrías que cubrir la diferencia o asumir las consecuencias de no seguir adelante. Por eso conviene negociar con el informe en la mano y con un contrato bien redactado.
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Fuentes: Tinsa, IMIE Mercados Locales, 2º trimestre de 2026 (Sevilla capital); idealista, informe de precios de venta de agosto de 2026 (Sevilla capital); BOE: Orden ECO/805/2003 (art. 62), Ley 2/1981 (art. 3 bis), Real Decreto 716/2009 (art. 5) y Ley 5/2019 (art. 14). Datos consultados el 28 de septiembre de 2026. Los importes del ejemplo son cálculos ilustrativos. Este artículo es informativo y no sustituye el análisis de tu caso concreto.
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