El INE ha publicado hoy, 7 de septiembre de 2026, su Índice de Precios de Vivienda del segundo trimestre, y trae un dato que conviene leer con calma si estás pensando en comprar: la vivienda de segunda mano subió un 12,9% en un año, mientras que la obra nueva se quedó en un 7,4%. Hace un año las dos subían casi a la par. Ahora la usada corre bastante más que la nueva.
En Sevilla esa pregunta se repite en cada visita: ¿me compensa un piso a estrenar en una promoción de Sevilla Este o Palmera, o uno de segunda mano en Nervión, San Pablo o el Cerro que ya está construido y se puede escriturar en dos meses? La respuesta depende del precio, sí, pero sobre todo de dos cosas que casi nadie calcula antes de enamorarse de un piso: los impuestos, que son distintos en cada caso, y el plazo hasta tener las llaves.
Vamos a poner números con las fuentes en la mano.
Cuánto cuesta cada opción en Sevilla ahora mismo
Empecemos por el precio de anuncio. Según idealista, el metro cuadrado en Sevilla capital se anunciaba en agosto de 2026 a 2.924 €, un 11,5% más que un año antes y con una ligera bajada mensual del 0,3%. Por distritos, la horquilla es enorme: 3.675 €/m² en Nervión, 2.631 €/m² en Sevilla Este, 2.213 €/m² en San Pablo y 1.576 €/m² en Cerro Amate.
Tinsa, que trabaja con tasaciones y no con anuncios, sitúa el valor medio de la vivienda terminada en Sevilla (nueva y usada) en 2.603 €/m² en el segundo trimestre de 2026, con una subida anual del 12,6%. No mezcles las dos cifras: una mide lo que pide el vendedor y la otra lo que tasa un técnico. Lo que sí coincide es la tendencia: subidas de dos dígitos en ambas fuentes.
Sobre la obra nueva en concreto, el INE no publica un precio en euros por ciudad, pero sí la evolución: en el segundo trimestre de 2026 la vivienda nueva subió un 1,0% respecto al trimestre anterior, frente al 3,7% de la segunda mano. En Andalucía el conjunto de la vivienda subió un 11,9% en el año, algo por debajo de la media española del 12,2%. Traducido: la obra nueva sigue siendo más cara por metro cuadrado, pero la brecha se está estrechando porque la usada sube más rápido.
Los impuestos: aquí está la diferencia que nadie te cuenta en la visita
Este es el punto donde una comparación de precios puede engañarte. Segunda mano y obra nueva tributan por impuestos distintos, y en Andalucía la diferencia es de varios puntos porcentuales.
Segunda mano: ITP
Cuando compras a un particular pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Según la Agencia Tributaria de Andalucía, el tipo general es del 7%. Hay dos tipos reducidos para vivienda habitual: el 6% si el valor no supera los 150.000 €, y el 3,5% para menores de 35 años, personas con discapacidad, familias numerosas y otros colectivos, con límites de 150.000 € (250.000 € en discapacidad y familia numerosa). En pareja basta con que uno de los dos cumpla el requisito de edad.
Obra nueva: IVA más AJD
Si compras a una promotora, la primera entrega de una vivienda lleva IVA al 10%, un tipo estatal fijado en la Ley del IVA. Y encima se paga el impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la escritura, que en Andalucía es del 1,2% general. También tiene reducciones para vivienda habitual de hasta 150.000 €: 1% con carácter general y 0,3% para menores de 35 años, según la Agencia Tributaria de Andalucía. El IVA no tiene rebaja por edad ni por precio.
Tres ejemplos con calculadora
Los siguientes importes son cálculos nuestros a partir de los tipos citados, no cifras de ninguna fuente oficial.
Un piso de 90 m² al precio medio de anuncio de idealista (2.924 €/m²) sale por unos 263.000 €. De segunda mano, el ITP al 7% son unos 18.400 €. Si ese mismo importe fuese obra nueva, el IVA al 10% serían 26.300 € y el AJD al 1,2% otros 3.150 €: unos 29.500 € en total. La diferencia fiscal ronda los 11.000 € a favor de la segunda mano, a igualdad de precio.
Con un piso de 140.000 € como vivienda habitual, el ITP reducido al 6% son 8.400 €. En obra nueva pagarías 14.000 € de IVA y 1.400 € de AJD al 1%: 15.400 €. Diferencia: 7.000 €.
Y si tienes menos de 35 años y compras esos mismos 140.000 € como vivienda habitual, el ITP baja al 3,5%: 4.900 €. En obra nueva el IVA sigue siendo 14.000 € y el AJD al 0,3% son 420 €: 14.420 €. La brecha se va a 9.500 €. Cuanto más joven y más ajustado el presupuesto, más castiga la fiscalidad a la obra nueva en Andalucía.
El plazo: llaves en dos meses o en dos años
La segunda mano tiene una ventaja que no aparece en ninguna tabla de precios: existe. Puedes visitarla, medirla, ver la orientación real a las cinco de la tarde en julio y hablar con el vecino del tercero. Entre arras y escritura suele pasar el tiempo que tarda el banco en aprobar la hipoteca, y ya estás dentro.
En obra nueva compras muchas veces sobre plano. Eso significa adelantar dinero durante la construcción y esperar a la entrega, que puede moverse si la obra se retrasa. Mientras tanto sigues pagando tu alquiler o tu hipoteca actual. Si vendes tu casa para comprar la nueva, hay que cuadrar dos calendarios que no dependen de ti.
Lo que sí protege al comprador sobre plano es la ley: las cantidades que entregas a cuenta durante la obra deben estar garantizadas con aval bancario o seguro y depositadas en una cuenta especial. Pide siempre el aval individualizado a tu nombre antes de firmar nada. Si la promotora no lo tiene, no es un detalle menor: es el motivo para no firmar.
Lo que la obra nueva sí te ahorra después
Sería injusto quedarnos solo en los impuestos. Un piso a estrenar trae certificado energético alto, instalaciones nuevas, garaje y trastero en la mayoría de promociones, y garantías legales de la edificación durante años. Un piso de los años setenta en Nervión o en San Pablo puede necesitar reforma de baños, cocina, electricidad y ventanas, y ese dinero también hay que ponerlo sobre la mesa al comparar.
Nuestra recomendación práctica: haz la comparación con el precio final de cada opción, no con el de anuncio. Para la segunda mano, precio más ITP más notaría y registro más la reforma que necesite. Para la obra nueva, precio más IVA más AJD más notaría y registro, y añade el coste de esperar (meses de alquiler o de doble gasto). Con esos dos totales delante, la decisión suele salir sola.
Preguntas frecuentes
¿Puedo aplicar el ITP reducido de jóvenes si compro obra nueva?
No. La obra nueva no paga ITP, paga IVA, y el IVA no tiene tipo reducido por edad. Lo que sí puedes aplicar es el AJD reducido del 0,3% si tienes menos de 35 años y la vivienda habitual no supera los 150.000 €.
¿Una vivienda nueva que revende un particular paga IVA o ITP?
Si el vendedor es un particular, paga ITP aunque el piso tenga pocos años. El IVA se aplica en la primera entrega por parte del promotor. Por eso un piso de 2023 comprado a su primer dueño en 2026 tributa como segunda mano.
¿Qué pasa con el dinero que adelanto si la promoción no se termina?
La ley obliga al promotor a garantizar las cantidades anticipadas con aval o seguro. Si la obra no se entrega en plazo, puedes reclamar la devolución de lo entregado con intereses. Guarda cada justificante y exige el aval individual.
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Fuentes: INE, Índice de Precios de Vivienda, segundo trimestre de 2026 (nota de prensa del 7 de septiembre de 2026); idealista, informe de precios de venta en Sevilla, agosto de 2026; Tinsa, precio de la vivienda en Sevilla, segundo trimestre de 2026; Agencia Tributaria de Andalucía, preguntas frecuentes sobre beneficios fiscales en ITP y AJD. Todas consultadas el 7 de septiembre de 2026. Los tipos impositivos pueden cambiar: confirma siempre el vigente en la fecha de tu firma. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal personalizado.
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Fernando Godoy 
