Cuando cuadras el precio de un piso en Sevilla, ya tienes media compra hecha. La otra media son los impuestos, y el grande casi siempre es el mismo: el ITP. Si compras una vivienda de segunda mano, la Hacienda andaluza se lleva un 7 % del valor del inmueble. En un piso de 180.000 euros, eso son 12.600 euros que no van al vendedor ni al banco: van a la Junta.
La buena noticia es que ese 7 % no es la única cifra posible. Andalucía mantiene tipos reducidos del 6 % y del 3,5 % para determinadas compras, y mucha gente acaba pagando de más solo porque no sabía que le tocaba el reducido.
Aquí te cuento cuánto se paga de ITP en Andalucía en 2026, sobre qué valor se calcula (ojo con el valor de referencia de Catastro, que ha pillado a más de uno), quién puede pagar menos y cómo liquidarlo sin sustos. Vamos por partes.
Qué es el ITP y por qué lo pagas tú
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales grava la compra de vivienda de segunda mano, es decir, cuando quien vende es un particular y no un promotor. Lo paga siempre el comprador. Y es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, así que el tipo lo fija Andalucía, no el Estado.
Por eso la misma compra tributa distinto en Sevilla que en Madrid o en Valencia. Lo que te cuente un cuñado que compró en otra comunidad, para tu ITP, no te sirve.
Cuánto se paga de ITP en Andalucía en 2026
Andalucía aplica un tipo general del 7 % sobre el valor de la vivienda usada (Agencia Tributaria de Andalucía, consultado en junio de 2026). Sobre ese tipo general hay dos rebajas que conviene tener muy presentes.
Tipo reducido del 6 %
Se aplica cuando el valor del inmueble no supera los 150.000 euros y se destina a vivienda. Si compras un piso de 140.000 euros para vivir, no pagas el 7 %: pagas el 6 %. En ese ejemplo, la diferencia son 1.400 euros.
Tipo reducido del 3,5 %
Baja hasta el 3,5 % cuando el valor no supera los 150.000 euros, la vivienda va a ser tu residencia habitual y, además, encajas en uno de estos perfiles: tienes menos de 35 años, eres víctima de violencia doméstica o de terrorismo, o compras en un municipio en riesgo de despoblación. Para un menor de 35 que compra su primer piso de 145.000 euros, pasar del 7 % al 3,5 % son más de 5.000 euros de ahorro.
Un matiz que importa: esos límites se miran sobre el valor que Hacienda toma como base, no sobre lo que tú crees que vale el piso. Y ahí entra el valor de referencia.
Sobre qué valor se calcula: el valor de referencia de Catastro
Este es el punto que más disgustos da. Desde 2022, la base del ITP no es de forma automática el precio que pones en la escritura, sino el mayor entre ese precio y el valor de referencia que el Catastro fija para ese inmueble.
Traducido: si escrituras por 150.000 euros pero el valor de referencia de tu piso es de 165.000, pagas el ITP sobre 165.000. Y si ese valor de referencia se pasa de los 150.000, te quedas sin el tipo reducido del 6 % o del 3,5 %, aunque tú hayas pagado menos por el piso.
Antes de firmar, consulta el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro. Es gratis y te ahorra una sorpresa de varios miles de euros el día menos pensado.
ITP, IVA y AJD: no se pagan a la vez
Mucha gente los mezcla, y la regla en realidad es sencilla. Si compras vivienda de segunda mano a un particular, pagas ITP, y no pagas ni IVA ni AJD por la compra. Si compras obra nueva directamente al promotor, pagas un IVA del 10 % más el AJD, que en Andalucía es del 1,2 % (Agencia Tributaria de Andalucía, junio de 2026), y en ese caso no hay ITP.
Así que si te dicen que en tu compra de segunda mano «también hay que sumar el AJD del 1,2 %», desconfía: ese AJD de la compraventa solo aparece en obra nueva. El AJD de la hipoteca, por cierto, lo paga el banco desde 2018, no tú.
Cómo y cuándo se liquida el ITP
El ITP se declara con el modelo 600, y tienes 30 días hábiles desde la firma de la escritura para presentarlo y pagarlo (Agencia Tributaria de Andalucía, junio de 2026). Días hábiles quiere decir que no cuentan sábados, domingos ni festivos, pero aun así el plazo se agota antes de lo que parece.
La presentación es telemática, a través de la sede de la Junta de Andalucía. Y sin el justificante de pago no podrás inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Por eso, salvo que controles mucho del tema, suele compensar que lo lleve tu gestoría o tu agencia: un error en la base o en el tipo aplicado se convierte, meses después, en una paralela de Hacienda.
Un ejemplo con números
Pongamos un piso en Nervión que escrituras por 200.000 euros, con un valor de referencia parecido. El ITP al 7 % son 14.000 euros. No hay IVA ni AJD, porque es segunda mano. A esos 14.000 hay que sumarles la notaría, el registro y la gestoría, que suelen moverse entre el 1 % y el 2 % del precio.
Como ves, el ITP es con diferencia el gasto fiscal más pesado de la compra. Por eso vale la pena comprobar antes de firmar si te corresponde un tipo reducido: a veces es la diferencia entre llegar holgado a la entrada o no llegar.
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Preguntas frecuentes
¿Quién paga el ITP, el comprador o el vendedor?
Lo paga siempre el comprador. El vendedor tributa por otra vía (la ganancia patrimonial en su IRPF y la plusvalía municipal), pero el ITP corre de tu cuenta como comprador.
¿Puedo pagar el 3,5 % si tengo más de 35 años?
Por edad no, pero sí podrías acceder al 3,5 % si eres víctima de violencia doméstica o de terrorismo, o si compras en un municipio en riesgo de despoblación, siempre que el valor no supere los 150.000 euros y sea tu vivienda habitual. Si no encajas en ninguno y el piso vale menos de 150.000, te quedaría el tipo del 6 %.
¿Qué pasa si escrituro por menos del valor de referencia?
Pagarás el ITP sobre el valor de referencia, no sobre lo que escrituraste, porque Hacienda toma siempre el mayor de los dos. Escriturar por debajo no rebaja el impuesto y, encima, puede complicarte una comprobación posterior.
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Datos fiscales verificados en junio de 2026 con la Agencia Tributaria de Andalucía (Junta de Andalucía) e Idealista. Los tipos y límites del ITP pueden cambiar y dependen de tu caso concreto; confírmalo antes de firmar. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal personalizado.
Joaquín Monterior