Es una situación muy habitual en Sevilla: tras fallecer uno de los padres, los hijos heredan el piso, pero el padre o la madre que sobrevive conserva el usufructo. Los hijos son dueños, pero no pueden vivir en la casa ni alquilarla; el usufructuario vive en ella, pero no puede venderla entera. Cuando llega el momento de vender, aparecen las dudas: quién tiene que firmar, qué se puede vender por separado y cómo se reparte el dinero.
Nuda propiedad y usufructo, en dos líneas
El usufructuario tiene derecho a usar la vivienda y a quedarse con sus frutos, por ejemplo la renta si se alquila. El nudo propietario es el dueño, pero sin ese uso mientras dure el usufructo. Cuando el usufructo se extingue (en el vitalicio, al fallecer el usufructuario), el nudo propietario pasa a tener la propiedad completa sin pagar nada más.
Las tres formas de vender
1. Vender el piso entero, con todos de acuerdo
Es lo más frecuente y lo que mejor precio consigue: usufructuario y nudos propietarios firman juntos y el comprador se lleva la vivienda libre. El precio se reparte entre ellos según el valor de cada derecho, que es lo que explicamos más abajo.
2. Vender solo la nuda propiedad
El Código Civil lo permite. Su artículo 489 dice que el propietario de bienes en usufructo puede enajenarlos, siempre que no perjudique al usufructuario. El comprador adquiere un piso que no podrá usar hasta que se extinga el usufructo, así que quien compra nuda propiedad es un inversor que espera, y paga en consecuencia.
3. Vender solo el usufructo
También es posible, aunque en la práctica tiene muy poca demanda: el comprador adquiere un derecho de uso que dura lo que dure la vida del usufructuario original. Lo más habitual es que el usufructuario lo ceda o lo venda a los propios nudos propietarios para que ellos puedan vender el piso entero.
Cómo se calcula lo que vale cada parte
Para los impuestos, la ley fija una regla. El artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones valora el usufructo vitalicio en el 70 % del valor total si el usufructuario tiene menos de 20 años, y le resta un 1 % por cada año de más, con un mínimo del 10 %. Dicho de otra forma: el porcentaje del usufructo es 89 menos la edad del usufructuario. La nuda propiedad es el resto.
- Usufructuaria de 75 años: usufructo del 14 % y nuda propiedad del 86 %.
- Usufructuario de 70 años: usufructo del 19 % y nuda propiedad del 81 %.
- A partir de 79 años se aplica el mínimo: usufructo del 10 % y nuda propiedad del 90 %.
El usufructo temporal se valora en un 2 % por cada año de duración, sin pasar del 70 %. Si vendéis el piso entero, esta regla es la referencia habitual para repartir el precio, aunque podéis acordar otro reparto entre vosotros. Si se vende solo la nuda propiedad, el precio lo marca el mercado, no la fórmula: el inversor descuenta los años que tendrá que esperar.
Los impuestos de la venta
Cada uno tributa en el IRPF por la ganancia de su parte: la diferencia entre lo que recibe y el valor por el que adquirió su derecho. Si el usufructuario tiene más de 65 años y el piso es su vivienda habitual, su parte de la ganancia puede quedar exenta; lo explicamos en el artículo sobre los beneficios fiscales de vender con más de 65 años. Además, la venta devenga la plusvalía municipal. Antes de firmar, conviene hacer los números de cada parte con un asesor fiscal, porque el resultado cambia mucho según las fechas y los valores de la herencia.
Qué hacemos en estos casos
En 2025, cuatro de nuestras once ventas en Nervión y cinco de las dieciséis de Santa Aurelia fueron herencias, y en varias había un usufructo de por medio. Lo que hacemos es sentar a todos a la vez: valoramos el piso, explicamos cuánto correspondería a cada uno según la regla legal y, si se decide vender, coordinamos que todos firmen el mismo día en la notaría.
Preguntas frecuentes
¿Puede el nudo propietario vender el piso sin el usufructuario?
Puede vender su nuda propiedad, pero no el piso entero. Para vender la vivienda libre tienen que firmar tanto el nudo propietario como el usufructuario.
¿Cuánto vale el usufructo de una persona de 80 años?
A efectos fiscales, el 10 % del valor del piso: es el mínimo que fija el artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones, y se aplica a partir de los 79 años.
¿Cómo se reparte el dinero si se vende el piso entero?
Lo habitual es repartirlo según la valoración legal del usufructo y la nuda propiedad, aunque las partes pueden pactar otro reparto.
¿Paga IRPF el usufructuario mayor de 65 años?
Si la vivienda es su residencia habitual, la ganancia que le corresponde puede estar exenta. Cada caso debe revisarlo un asesor fiscal.
¿Vendéis el piso de vuestros padres?
Valoramos el piso y os explicamos cuánto correspondería a cada uno. Gratis y sin compromiso.
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Normativa citada: Código Civil, artículo 489; Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, artículo 26 (textos consolidados del BOE, consultados el 25 de septiembre de 2026). Artículo informativo: la tributación de cada caso depende de sus fechas y valores.
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