Tienes un piso alquilado en Sevilla y quieres venderlo. Se puede, y no hace falta esperar a que acabe el contrato. Lo que cambia es a quién se lo vendes, qué tiene que saber el comprador y qué derechos conserva la persona que vive dentro. Si lo haces en el orden correcto, la venta sale limpia; si te saltas un paso, el inquilino puede deshacerla después de firmar.
Se puede vender un piso con inquilino, y el contrato sigue
El contrato de alquiler no se rompe porque cambie el dueño. El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que quien compra una vivienda alquilada se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el casero anterior era una empresa. Es decir: el comprador hereda el contrato tal cual, con su renta, su fianza y su fecha de fin.
Si el contrato pactó una duración más larga, el comprador también la respeta entera, salvo en un caso concreto que recoge la ley: que compre con la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, y entonces solo tiene que soportar el alquiler hasta completar esos cinco o siete años. En ese supuesto, quien responde ante el inquilino por el tiempo que falta es el vendedor. Por eso conviene revisar el contrato antes de poner precio.
El derecho del inquilino a comprar primero: tanteo y retracto
Este es el punto que más ventas complica. El artículo 25 de la misma ley da al inquilino un derecho de adquisición preferente con dos caras:
- Tanteo. Antes de vender, tienes que comunicarle por escrito el precio y las condiciones de la venta. Desde ese aviso, tiene treinta días naturales para decir que compra él en esas mismas condiciones.
- Retracto. Si no se le avisó, o si al final se vendió por un precio más bajo o en condiciones mejores que las que se le comunicaron, puede subrogarse en la compra después de la firma, pagando lo mismo que pagó el comprador.
La ley permite que el contrato incluya una renuncia a estos derechos. Aun así, en ese caso el casero tiene que comunicar su intención de vender con treinta días de antelación. Así que el primer papel que pedimos cuando nos llega un piso alquilado es el contrato: según lo que diga, el calendario de la venta cambia.
A quién le vendes un piso alquilado
Un piso con inquilino no lo puede comprar quien busca casa para vivir en ella, porque no puede entrar. El comprador natural es un inversor: alguien que compra para cobrar la renta. Y el inversor no mira el piso como una familia, mira la rentabilidad: cuánto paga el inquilino, cuánto le queda de contrato, si paga puntual y qué gastos tiene la vivienda.
Eso tiene dos consecuencias prácticas. La primera, que el precio se negocia sobre números, así que tienes que tenerlos preparados: contrato, recibos de los últimos meses, IBI y comunidad. La segunda, que el público es más pequeño. Si el contrato termina pronto, a veces compensa esperar y vender el piso vacío, porque entonces vuelve a entrar en el mercado de quien busca vivienda. Si queda mucho contrato y el inquilino cumple, venderlo alquilado puede ser justo lo que busca un inversor.
Las visitas con el piso ocupado
El inquilino no está obligado a dejar pasar a nadie cuando tú quieras: la vivienda es su domicilio. Lo que funciona es hablarlo antes de publicar, acordar franjas de visita y avisar con tiempo. En nuestra experiencia, un inquilino informado desde el principio colabora; uno que se entera por un cartel en el portal, no. Y si el inquilino es a la vez un posible comprador, el aviso del tanteo es la ocasión de preguntárselo directamente.
Qué documentos tener preparados
- Contrato de alquiler en vigor, con sus anexos y prórrogas.
- Justificante de la fianza depositada.
- Recibos de renta de los últimos meses.
- Nota simple del Registro de la Propiedad.
- Certificado energético, que es obligatorio para anunciar la venta.
- Último recibo de IBI y certificado de la comunidad de estar al corriente.
- Copia de la comunicación de tanteo al inquilino, o de la renuncia si el contrato la recoge.
Cómo lo hacemos en Vivenzia Home
Cuando un piso alquilado nos llega para vender, lo primero es leer el contrato con el propietario y decidir juntos si se vende con inquilino o si compensa esperar al fin del contrato. Después preparamos la comunicación del tanteo, fijamos el precio pensando en el comprador que va a haber de verdad, y ofrecemos el piso también en la bolsa compartida MLS Alianza Sevilla, donde hay agencias con clientes inversores.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi piso si tiene inquilino?
Sí. El contrato sigue en vigor y el comprador se subroga en él: al menos durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el arrendador anterior era una empresa (artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
¿Tengo que ofrecerle el piso al inquilino antes de venderlo?
Sí, salvo que el contrato recoja su renuncia. Hay que comunicarle por escrito el precio y las condiciones, y tiene treinta días naturales para comprar en esas condiciones (derecho de tanteo, artículo 25 de la LAU).
¿Qué pasa si vendo sin avisar al inquilino?
Que el inquilino puede ejercer el derecho de retracto: subrogarse en la compra después de firmada, pagando el mismo precio que pagó el comprador.
¿Puedo echar al inquilino para vender el piso vacío?
No por el hecho de vender. La venta no extingue el contrato. Lo que sí puedes decidir es esperar a que termine para vender la vivienda libre.
¿Vendes un piso alquilado en Sevilla?
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Normativa citada: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículos 14 y 25 (texto consolidado del BOE, consultado el 25 de septiembre de 2026). Este artículo es informativo; cada contrato tiene sus cláusulas y conviene revisarlo antes de vender.
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