Si has vendido o estás a punto de vender tu vivienda en Sevilla, hay una pregunta que tarde o temprano te vas a hacer: ¿cuánto se lleva Hacienda de la diferencia entre lo que pagaste por el piso y lo que has cobrado ahora? No hay un porcentaje único ni fijo, así que vamos a desglosar los tramos que aplica la Agencia Tributaria en la próxima declaración de la renta.
La parte buena es que existen dos exenciones que pueden dejar esa ganancia en cero euros de IRPF, tengas la edad que tengas o los planes que tengas tras la venta. Vamos por partes.
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Tu tributación estimada en el IRPF
Cálculo orientativo con los tramos estatales del ahorro 2026 (19%–30%). No incluye particularidades como coeficientes de abatimiento (compras antes de 1994) ni exenciones, que un asesor de Vivenzia revisará en tu caso concreto.
Qué es la ganancia patrimonial y cuándo tributa
Cuando vendes una vivienda, Hacienda calcula la diferencia entre el valor de transmisión (lo que has recibido por la venta, menos los gastos de la propia venta) y el valor de adquisición (lo que pagaste en su día, más el ITP o el IVA que abonaste entonces, más las mejoras que puedas justificar con factura).
Si esa resta sale negativa, no hay ganancia y no tributas nada por este concepto. Si sale positiva, esa ganancia patrimonial se suma a la base imponible del ahorro, junto con otros rendimientos como intereses o dividendos, y tributa según los tramos que vemos a continuación.
Tramos del IRPF en 2026 para la ganancia de la venta
Los tramos estatales de la base imponible del ahorro, vigentes para la Renta 2026, son estos (fuente: Agencia Tributaria):
- 19% para los primeros 6.000 €
- 21% entre 6.000 € y 50.000 €
- 23% entre 50.000 € y 200.000 €
- 27% entre 200.000 € y 300.000 €
- 30% a partir de 300.000 € (este último tramo subió del 28% al 30% desde el ejercicio 2025)
Un ejemplo para verlo claro: si vendes un piso en Nervión o en Amate y la ganancia patrimonial resultante es de 80.000 €, pagarías 1.140 € por los primeros 6.000 €, 9.240 € por el tramo de 6.000 € a 50.000 €, y 6.900 € por los 30.000 € restantes. En total, 17.280 € de IRPF sobre esa ganancia, sin contar las dos exenciones que te explico ahora.
La exención que casi nadie usa: reinvertir en otra vivienda habitual
Si la vivienda que vendes es tu residencia habitual y reinviertes el importe total obtenido en comprar otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta de tributación. El plazo para reinvertir es de dos años, que pueden contarse tanto hacia delante como hacia atrás desde la fecha de venta, según confirma la Agencia Tributaria.
Si solo reinviertes una parte del dinero, la exención se aplica de forma proporcional a esa parte reinvertida. El resto de la ganancia sí tributa por los tramos anteriores.
Si tienes más de 65 años, no pagas nada
Aquí no hace falta reinvertir en nada. Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, o una que lo haya sido en los dos años anteriores a la venta, toda la ganancia queda exenta, la reinviertas o no. Nos sorprende lo poco que se conoce esta exención: nos ha pasado más de una vez sentarnos con un vendedor de 68 años que ya daba por hecho que iba a pagar un dineral a Hacienda.
Qué gastos puedes restar de la ganancia
Antes de calcular cuánto vas a pagar, revisa qué puedes sumar al valor de adquisición o restar del valor de transmisión, porque reduce directamente la ganancia:
- Notaría, registro y gestoría de la compra original
- El ITP o el IVA que pagaste al comprar
- Reformas y mejoras justificadas con factura (no el mantenimiento habitual)
- La comisión de la inmobiliaria en la venta actual
- La plusvalía municipal que hayas pagado por la venta
Guarda todas las facturas. En una inspección, sin justificante no hay deducción que valga.
Ojo, la plusvalía municipal es un impuesto aparte
El IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal (el IIVTNU que cobra el Ayuntamiento de Sevilla) son dos impuestos distintos y se pagan los dos, aunque tengas derecho a alguna de las exenciones de IRPF que hemos visto. Si quieres el detalle de cómo se calcula esta última, tienes la guía completa en el enlace que te dejamos más abajo.
Cómo se refleja esto en la práctica cuando vendes con Vivenzia Home
Cuando gestionamos una venta en Nervión o en Amate, una de las primeras cosas que revisamos con el propietario es precisamente esta parte fiscal, antes incluso de fijar el precio de salida. No es raro encontrarnos con vendedores que llevan las escrituras de compra sin abrir desde hace quince o veinte años, y ahí suele estar buena parte del valor de adquisición que luego reduce la ganancia: gastos de notaría, ITP de la época, alguna reforma de cocina o baño con factura.
También conviene aclarar quién declara qué cuando la vivienda tiene varios titulares, por ejemplo un matrimonio o varios hermanos que han heredado el piso. Cada titular declara su porcentaje de la ganancia y aplica la exención de reinversión o de mayores de 65 años según su situación personal, no la del conjunto de propietarios. Esto tiene consecuencias importantes si uno de los titulares tiene más de 65 años y otro no, porque la parte exenta solo cubre a quien cumple el requisito.
Nuestro consejo, con casi veinte años acompañando ventas en Sevilla: habla con tu gestoría o asesor fiscal antes de firmar el contrato de arras, no después. Hay decisiones, como el reparto del precio entre vivienda y trastero o plaza de garaje si se venden juntos, que conviene cerrar con esa información fiscal ya sobre la mesa.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar la venta si no he ganado dinero?
Sí. Aunque el resultado sea una pérdida patrimonial o una ganancia de cero, la venta se declara igualmente en la Renta. Si hay pérdida, además, puedes compensarla con otras ganancias del mismo ejercicio o de los cuatro siguientes.
¿La exención por reinversión es automática?
No. Tienes que indicarlo expresamente en la declaración del ejercicio en que vendes, y si la reinversión es posterior, comunicarlo también en las declaraciones de los años en que vayas completando la compra de la nueva vivienda.
¿Qué pasa si tardo más de dos años en reinvertir?
Pierdes el derecho a la exención por la parte no reinvertida en plazo, salvo causas justificadas muy concretas que Hacienda valora caso por caso. Conviene no apurar el plazo.
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Fuentes consultadas el 6 de julio de 2026: Agencia Tributaria (escala estatal de la base imponible del ahorro y exenciones por reinversión en vivienda habitual y para mayores de 65 años). Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal personalizado, ya que existen especialidades autonómicas, coeficientes de abatimiento para viviendas antiguas y compensaciones de pérdidas de ejercicios previos que no se recogen aquí.
Fernando Godoy 
