Una de las preguntas que más nos hacen en la primera visita: «Todavía debo parte de la hipoteca, ¿puedo vender?». Sí. La mayoría de los pisos que se venden en Sevilla tienen hipoteca pendiente, y se cancela el mismo día de la firma con el dinero del comprador. Lo que hay que preparar es el orden de los pasos y saber cuánto se lleva el banco antes de fijar el precio.
Cómo se cancela la hipoteca el día de la notaría
Antes de la firma, pides a tu banco un certificado de deuda pendiente a la fecha prevista de la escritura. En la notaría, parte del dinero del comprador se entrega directamente a tu banco para saldar esa deuda, y el resto te llega a ti. El banco firma o expide la carta de pago, y la hipoteca queda cancelada económicamente ese mismo día. El comprador se lleva el piso libre de cargas.
Después queda un segundo paso, que es la cancelación registral: que la hipoteca desaparezca también del Registro de la Propiedad. Hasta que no se hace, la carga sigue apareciendo en la nota simple aunque ya no se deba nada. Normalmente se acuerda en el contrato quién la tramita y quién la paga.
La comisión por amortización anticipada
Al vender, devuelves el préstamo antes de tiempo, y el banco puede cobrarte una compensación si el contrato la prevé. Si la hipoteca se firmó a partir del 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario fija los máximos en su artículo 23:
- Tipo variable: el contrato puede elegir entre un máximo del 0,15 % del capital devuelto durante los cinco primeros años o un máximo del 0,25 % durante los tres primeros. Pasado ese plazo, nada.
- Tipo fijo: hasta el 2 % durante los diez primeros años y hasta el 1,5 % a partir de entonces.
- En ningún caso puede superar la pérdida financiera real que sufra el banco.
Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019, lo que manda es lo que diga tu escritura. En los dos casos, mira la cláusula de amortización anticipada antes de poner precio: es un gasto que sale de tu bolsillo.
Los seguros vinculados
El mismo artículo 23 establece que, al devolver el préstamo, se extingue el seguro accesorio del que sea beneficiario el banco, y tienes derecho a que te devuelvan la parte de la prima que no se ha consumido. Es dinero que muchos vendedores olvidan reclamar.
¿Y si la deuda es mayor que el precio de venta?
Entonces el dinero del comprador no basta para cancelar la hipoteca, y la diferencia tienes que aportarla tú en la firma o pactar con el banco una solución. Por eso lo primero que hacemos al valorar un piso con hipoteca es poner la deuda pendiente al lado del precio de mercado. Si los números no salen, es mejor saberlo antes de publicar el anuncio que en la notaría.
¿Puede el comprador quedarse con mi hipoteca?
Existe la subrogación del comprador en el préstamo, pero depende de que el banco lo acepte y de que al comprador le interesen las condiciones. En la práctica, casi todos los compradores llegan con su propia financiación, y la operación se hace cancelando tu hipoteca y firmando la suya el mismo día.
Las cuentas que hay que hacer antes de vender
- Precio de venta realista, con ventas reales del barrio.
- Deuda pendiente según el certificado del banco.
- Comisión por amortización anticipada, si tu contrato la tiene.
- Gastos de la cancelación registral.
- Plusvalía municipal e IRPF por la ganancia, si la hay.
- Nuestros honorarios, que solo se cobran si se vende.
Con esos seis números sabes lo que te queda neto. Los gastos de vender están resumidos en nuestra página de honorarios.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi piso si todavía tiene hipoteca?
Sí. La hipoteca se cancela el día de la firma con el dinero del comprador: una parte va al banco para saldar la deuda y el resto al vendedor.
¿Cuánto me cobra el banco por cancelar la hipoteca al vender?
Depende del contrato. En hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, la comisión por amortización anticipada tiene máximos legales: 0,15 % o 0,25 % en tipo variable durante los primeros años, y 2 % o 1,5 % en tipo fijo (Ley 5/2019, artículo 23).
¿Qué es la cancelación registral?
Es borrar la hipoteca del Registro de la Propiedad. La deuda ya está pagada tras la firma, pero hasta que se tramita la cancelación la carga sigue apareciendo en la nota simple.
¿Me devuelven el seguro de la hipoteca si vendo?
Si era un seguro accesorio del que el banco era beneficiario, se extingue al devolver el préstamo y tienes derecho a recuperar la parte de prima no consumida.
¿Cuánto te quedaría al vender tu piso?
Te damos el precio de mercado por escrito en 48 horas para que hagas las cuentas con tu hipoteca.
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Normativa citada: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículo 23 (texto consolidado del BOE, consultado el 25 de septiembre de 2026). Artículo informativo: las condiciones de cada hipoteca están en su escritura.
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