Un 7% o un 1,2%. En Andalucía, esa es la diferencia de impuesto entre que uno de los dos le compre al otro su mitad del piso como una compraventa cualquiera o que lo hagáis como lo que realmente es: deshacer una copropiedad. Y es solo uno de los detalles que conviene tener claros antes de firmar, no después.
Cada vez más parejas compran su primera casa en Sevilla sin pasar por el juzgado ni por la iglesia. Legalmente no hay ningún problema: podéis comprar juntos, pedir la hipoteca juntos y vivir juntos sin estar casados. Lo que pasa es que el matrimonio trae de serie unas cuantas reglas (régimen económico, herencia, reparto si os separáis) y una pareja sin papeles no tiene ninguna de esas reglas por defecto. Las tenéis que poner vosotros.
Hablarlo antes de firmar sirve para que, si algún día pasa algo, nadie tenga que adivinar qué quisisteis hacer.
Lo primero: qué porcentaje pone la escritura
Cuando dos personas no casadas compran un piso, cada una es dueña de una parte. Si en la escritura no se dice nada, se presume que es a partes iguales, 50% cada uno. Pero no tiene por qué ser así: podéis poner 60/40, 70/30 o lo que refleje lo que aporta cada uno.
Esa cifra lo decide casi todo después: qué se lleva cada uno si vendéis, qué parte entra en la herencia de cada uno y qué parte puede embargar un acreedor. Así que conviene pensarla en frío, con números delante, y no el mismo día de la notaría.
Si no ponéis lo mismo de entrada, dejadlo por escrito
Es la situación más habitual que vemos: uno de los dos tiene ahorrada la entrada (o se la dan sus padres) y el otro no, pero la escritura se firma al 50%. Sobre el papel, quien puso el dinero le ha regalado al otro la mitad de esa entrada.
Ese regalo, para Hacienda, es una donación. Y aquí entra la primera diferencia entre estar inscritos como pareja de hecho o no estarlo, que vemos más abajo. Si no queréis que funcione así, tenéis dos salidas: ajustar los porcentajes de la escritura a lo que pone cada uno, o firmar un documento (mejor ante notario) donde conste quién ha aportado qué y cómo se compensa si un día vendéis o os separáis.
Lo mismo vale para las cuotas de la hipoteca. Si al 50% de propiedad le corresponde un 50% de cuotas pero en la práctica paga uno solo durante años, esa descompensación se va acumulando. Mejor hablarlo al principio que discutirlo al final.
La hipoteca no entiende de porcentajes
Aquí hay una confusión muy extendida. Podéis ser dueños al 70/30, pero si los dos firmáis la hipoteca como titulares, lo normal es que el banco os haga responder de forma solidaria. Eso significa que, si uno deja de pagar, el banco puede reclamarle la deuda entera al otro, no solo su 30%.
Tampoco sale nadie de la hipoteca por separarse. Si lo dejáis y uno se queda el piso, el otro sigue figurando como deudor hasta que el banco acepte liberarlo, y el banco no tiene obligación de aceptarlo. Normalmente pedirá ver que quien se queda puede pagar solo. Por eso, antes de firmar, merece la pena preguntar al banco en qué condiciones permitiría esa novación. Es de las preguntas más útiles que podéis hacer en esa reunión.
Inscribiros como pareja de hecho cambia los impuestos
En Andalucía, la ley de tributos cedidos (Ley 5/2021) equipara a los cónyuges las parejas de hecho inscritas en el Registro de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma de Andalucía, o en un registro equivalente de otra administración. Esa equiparación es para el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
¿Qué cambia en la práctica? Si estáis inscritos, una donación entre vosotros (como la de la entrada del apartado anterior) puede aplicar la bonificación del 99% de la cuota que el artículo 40 de esa ley reserva a cónyuges y familiares directos, siempre que se formalice en documento público. Si no lo estáis, para Hacienda sois dos extraños: Grupo IV de la Ley 29/1987 del impuesto, el que menos reducciones tiene y más paga.
Con las herencias pasa igual. Una pareja inscrita hereda con el trato fiscal de un cónyuge; una pareja sin inscribir, con el de un desconocido. Inscribirse cuesta un trámite. No hacerlo puede costar mucho dinero en el peor momento posible.
Si lo dejáis: extinción de condominio, no compraventa
Volvemos al dato del principio. Si os separáis y uno se queda el piso pagándole al otro su parte, hay dos formas de escriturarlo. Una es que uno le venda al otro su mitad: eso tributa como compraventa de segunda mano, con el ITP, que en Andalucía tiene un tipo general del 7%. La otra es una extinción de condominio: se disuelve la copropiedad y el piso, que no se puede partir, se adjudica a uno de los dos, que compensa al otro.
La extinción de condominio sin excesos de adjudicación tributa por Actos Jurídicos Documentados, que en Andalucía tiene un tipo general del 1,2%. El Tribunal Supremo lo ha confirmado, entre otras, en su sentencia 719/2024, de 30 de octubre. Un ejemplo hecho a partir de esos tipos: en un piso de 200.000 €, comprar la mitad del otro como compraventa saldría por 7.000 € de ITP; por AJD, aunque la base fuera el piso entero, serían 2.400 €.
Hay otra ventaja en el IRPF. La Ley 35/2006 (artículo 33.2) establece que la división de la cosa común no supone una alteración del patrimonio, así que quien sale del piso no declara ganancia por esa operación. Ojo con los matices: la compensación tiene que corresponder al valor de su parte, y la base exacta del AJD depende del caso. Esto lo debe calcular un asesor fiscal con vuestros números.
Si uno de los dos falta: el testamento que casi nadie hace
Este es el punto que más nos cuesta explicar, porque nadie quiere pensar en ello con 30 años y un piso recién comprado. Una pareja de hecho no hereda si no hay testamento. El Código Civil, que es el que rige en Andalucía, no le da derechos en la herencia sin testamento, aunque esté inscrita.
Traducido: si falleces sin testamento, tu parte del piso va a tus hijos si los hay y, si no, a tus padres o hermanos. Tu pareja se queda copropietaria de una casa con tu familia. Un testamento ante notario lo evita y cuesta poco. Y si estáis inscritos, lo que herede tributará como si fuerais matrimonio.
Preguntas frecuentes
¿Podemos comprar un piso al 70/30 si no estamos casados?
Sí. En la escritura se indica el porcentaje de cada uno y puede ser el que queráis. Si no se dice nada, se presume que es al 50%. Lo sensato es que refleje lo que aporta cada uno a la compra.
¿Inscribirnos como pareja de hecho cambia algo en la compra?
En la compra en sí, no: el ITP es el mismo. Cambia en las donaciones y herencias entre vosotros, porque en Andalucía las parejas inscritas tienen el mismo trato que un matrimonio en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Si nos separamos, ¿puede uno quedarse el piso?
Sí, pagándole al otro su parte. Normalmente se hace como extinción de condominio, que en Andalucía tributa por AJD al 1,2% en lugar de por ITP al 7%. Si hay hipoteca, el banco tiene que aceptar que quien sale deje de ser deudor.
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Fuentes: Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía (BOE, texto consolidado), artículos 26 y 40; Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, artículo 20 (BOE); Ley 35/2006 del IRPF, artículo 33.2 (BOE); Consulta 8/2025 de la Dirección General de Tributos de la Junta de Andalucía; sentencia del Tribunal Supremo 719/2024, de 30 de octubre. Consultadas el 19 de octubre de 2026. Los importes del ejemplo son un cálculo propio a partir de los tipos citados. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal o legal de tu caso concreto.
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