En Sevilla, la señal de un piso ya no es calderilla. Con el metro cuadrado en 2.835 € de media en junio de 2026 (Idealista), un piso de 90 metros ronda los 255.000 €, y una señal del 10% se va a unos 25.500 €. Todo ese dinero cambia de manos con un documento privado que mucha gente firma en diez minutos: el contrato de arras.
Lo vemos cada semana en nuestras oficinas de Nervión y Amate. Compradores y vendedores que se juegan miles de euros en dos folios a los que dedicaron menos atención que al color de la cocina. Mientras todo va bien, nadie se acuerda de ese papel. Cuando algo se tuerce (una hipoteca que no llega, un vendedor que se arrepiente), es lo único que cuenta.
Aquí tienes lo que necesitas saber antes de firmar: qué es exactamente, qué tipos existen, qué debe incluir y los errores que más disgustos causan.
Qué es un contrato de arras
Es un acuerdo privado entre comprador y vendedor por el que ambos se comprometen a firmar la compraventa en un plazo determinado. El comprador entrega una cantidad a cuenta del precio (la señal) y el vendedor retira el inmueble del mercado. No es la escritura ni la sustituye, pero tiene plena validez legal: lo que firmes ahí te obliga, aunque sea un documento redactado en casa.
Y ahí está el problema. Como no hace falta notario para firmarlo, circulan por internet modelos genéricos que no recogen bien la operación. Un contrato de arras mal redactado no es un trámite fallido: es una fuente de pleitos.
Los tres tipos de arras y por qué importa la diferencia
La ley y los tribunales distinguen tres clases de arras, y no protegen igual:
- Arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil). Son las únicas que permiten echarse atrás: si desiste el comprador, pierde la señal; si desiste el vendedor, debe devolverla duplicada. Son las más habituales en compraventas de vivienda.
- Arras confirmatorias. Funcionan como un simple anticipo del precio. No dan derecho a desistir: si una parte incumple, la otra puede exigir que la compraventa se cumpla, además de reclamar daños.
- Arras penales. Fijan una penalización por incumplir, pero la parte cumplidora puede además exigir que la operación siga adelante.
El matiz que casi nadie conoce: si el contrato no dice expresamente de qué tipo son, los tribunales las tratan como confirmatorias. Es decir, ese pacto de «si me arrepiento pierdo la señal y ya está» que ambas partes creían tener puede no existir. Si quieres poder desistir, el contrato debe decir «arras penitenciales» y citar el artículo 1454.
Qué debe incluir para protegerte
Un contrato de arras bien hecho recoge, como mínimo: identificación completa de las partes y del inmueble (con referencia catastral), precio total y forma de pago, importe de la señal y tipo de arras, plazo máximo para firmar la escritura, reparto de los gastos de la operación y estado de cargas de la vivienda.
Si vas a pedir hipoteca, añade una cláusula que regule qué ocurre si el banco no te la concede. Sin ella, la denegación del préstamo no te libra de las consecuencias de desistir: podrías perder la señal aunque la culpa no haya sido tuya. Con una condición bien redactada, recuperas el dinero y cada uno sigue su camino.
Los errores que más vemos en Sevilla
El primero ya lo hemos contado: no especificar el tipo de arras. El segundo es pactar plazos imposibles. Treinta días para escriturar suena razonable hasta que el banco pide la tasación, el informe de riesgos se atasca y llegas al límite sin oferta vinculante. Si compras con hipoteca, negocia entre 60 y 90 días.
El tercero es firmar sin haber pedido la nota simple del Registro de la Propiedad. Cuesta unos pocos euros y te dice quién es realmente el propietario y qué cargas arrastra la vivienda. Hemos visto señales entregadas por pisos con embargos que el comprador descubrió semanas después.
Y uno que afecta al vendedor: firmar unas arras sin haber calculado antes los impuestos de la venta. Entre el IRPF por la ganancia y la plusvalía municipal, la cifra que te queda puede ser bastante menor de la que tenías en la cabeza. Conviene hacer números antes de comprometerse, no después.
Qué pasa si alguien se echa atrás
Con arras penitenciales, las cuentas son claras. Sigamos con el ejemplo de la señal de 25.500 €: si el comprador desiste, pierde esos 25.500 €; si desiste el vendedor, tiene que devolver 51.000 €. Duele, pero cada parte sabe a qué atenerse desde el primer día.
Con arras confirmatorias el escenario es más incómodo: la parte perjudicada puede acudir al juzgado para exigir que la compraventa se cumpla, con el tiempo y el coste que eso supone. Por eso insistimos tanto en dejar el tipo de arras por escrito. La diferencia entre un disgusto asumible y un pleito de años está en una línea del contrato.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No. Se puede ir directamente a la escritura ante notario. En la práctica casi todas las operaciones pasan por unas arras porque dan seguridad a ambas partes mientras se prepara la hipoteca y la documentación.
¿Cuánto se entrega de señal?
No hay un mínimo ni un máximo legal. La práctica habitual en Sevilla se mueve entre el 5% y el 10% del precio de compra, y es negociable. Una señal muy baja compromete poco al comprador; una muy alta supone un riesgo innecesario si algo falla.
¿Qué pasa si el banco no me concede la hipoteca?
Depende de lo que hayas firmado. Si el contrato incluye una condición que prevé la denegación del préstamo, recuperas la señal. Si no la incluye, te arriesgas a perderla aunque la decisión no dependa de ti. Es la cláusula más importante para cualquier comprador que financia la operación.
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Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento legal personalizado. Fuentes: informe de precios de Idealista (junio de 2026) y artículo 1454 del Código Civil (BOE). Fecha de consulta y última revisión: julio de 2026.
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Fernando Godoy 
